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倪金节中国楼市能否摆脱哈里森模型

发布时间:2019-04-08 21:34:36

倪金节:中国楼市能否摆脱“哈里森模型”

近日,中国社科院相继发布房地产蓝皮书和绿皮书,从数据计量上对泡沫程度做了测度。整体来看,资产泡沫较之2009年又有了较大升幅。

不过,中国房地产市场的命运或许将开始产生悄悄的变化。以1998年房地产市场化元年计算,本轮房地产周期已进入第十二个年头。从很多迹象来看,与英国经济学家弗雷德·哈里森的“18年周期”模型颇为相似。

哈里森曾准确地预见美国和英国近三十年的数次泡沫崩溃。他认为自从工业革命以来,完全的房地产周期维持在18年左右:“房价会先上涨7年,然后可能会产生一个短时间的下跌,然后再经历5年的快速上涨,再之后是2年的疯狂(哈里森称这两年为“胜利者的诅咒”)。是用时4年左右的崩溃。”他认为这个规律目前仍然在起作用。

按照这个模型,目前的中国房地产市场应当正是处于“胜利者诅咒”的节点。接下来的3年到6年的房地产市场将面临怎样的趋势?

在经历了长达12年的长周期之后,促使房价泡沫不断膨胀的多重因素都开始呈现强弩之末的趋势。虽然看涨房价的因素林林总总,但重大因素无外乎刚性需求、土地财政和货币泛滥。如果刨除这三点,房价泡沫也就失去了存在的基础。

刚性需求经过这几年的不断透支,已经难以支持房价的继续攀升。当房价已经远远偏离居民收入,且以加速度继续拉大两者的差距,动辄就是20倍以上的房价收入比之际,与大多数老百姓已完全没有关系。

过去两年,中国放出来近18万亿的新增贷款,随之使得广义货币投放量大幅上涨。货币超发的后果已经随之显现,今年下半年通胀水平的快速走高,足以引起决策部门对货币超发的警惕。近期央行频繁的货币调控,都使得接下来货币增速必将回落。

在全球通胀的背景下,各国央行将把主要精力用于对付通胀的恶化上。其中,美联储将联邦基准利率从0.5%拉升至4%以上完全有可能。而美元基准利率到4%左右的时候,中国央行也不得不进入加息周期。那么,如此力度的货币紧缩对房地产投机的打击将是巨大的。

,城市土地总是有限的,计划面积不可能无限度扩展。近期有媒体报道称,上海行将正式开征房产税。这固然是为了完善税制结构,同时起到遏制房价的作用,但在我看来,更加重大的意义在于这是启动分税制改革的步。只有让地方政府找到新的财源,土地财政才具有终结的基础。而种种迹象表明,土地财政在未来十年逐步终结是大势所趋。

因此,如果货币紧缩周期不再因房地产萧条而再度放松,如果“125”转变经济增长模式的决心不变,那末中国房地产泡沫也将逐步泄气。

(中国人保资产研)

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